Jurisprudência sobre alienação do imóvel e direito de preferência

Alienação do imóvel que não interrompe a vigência do arrendamento – Sub-rogação legal do adquirente nos direitos e obrigações do arrendador.

A igualdade de condições exigida para o exercício da preferência abrange o preço, a forma de pagamento e os demais encargos diretamente integrantes do negócio de alienação, mas não alcança obrigações estranhas à transferência do imóvel.

O arrendatário rural não previamente notificado da alienação pode exercer o direito de preferência mediante o ajuizamento da ação no prazo legal e o depósito do preço ajustado com o terceiro adquirente.

A divergência entre a notificação e o contrato não equivale à ausência de notificação quando o arrendatário, por outro meio, toma ciência das condições reais do negócio e não demonstra prejuízo concreto no exercício do direito. O arrendatário perdeu o direito de preferência por ato próprio, ao formular contraproposta em valor inferior ao ofertado na notificação original, contrariando o disposto no art. 515 do Código Civil, aplicável aos contratos de arrendamento rural por força do art. 92, §9º, da Lei nº 4.504/1964.

O direito de preferência do arrendatário, previsto nos arts. 45 e 47 do Decreto-Lei nº 59.566/1966 e no art. 92, § 3º, da Lei nº 4.504/1964, depende da existência de manifestação válida e subsistente de vontade do proprietário de alienar o imóvel rural.

A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que, para o exercício do direito de preferência do arrendatário, a decadência de 6 (seis) meses se opera a partir da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra), sendo o depósito do preço condição de procedibilidade da ação e requisito indispensável para a adjudicação compulsória.

Hipótese em que o Tribunal de Justiça, não obstante provocado pela parte, não se manifestou sobre a alegação de que houve notificação válida do arrendatário antes da alienação judicial do imóvel rural, argumento capaz de, ao menos em tese, alterar a conclusão do acórdão quanto ao preenchimento dos requisitos legais para o exercício do direito de preferência no caso concreto.

A controvérsia dos autos resume-se em definir: (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; (II) se há prejudicialidade externa a exigir a suspensão do presente alvará judicial para alienação de bem; (III) se ocorreu decisão surpresa e (IV) se os recorrentes têm direito de preferência na aquisição de imóvel na recuperação judicial.

A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência do contrato de locação rural, sub-rogando-se o adquirente nos direitos e deveres do arrendante, nos termos do artigo 92, §5º, do Estatuto da Terra.

Questões centrais: (i) Saber se o arrendatário de imóvel rural possui direito de preempção em alienação judicial; (ii) Necessidade de notificação específica do arrendatário em hasta pública para exercício do direito de preferência; (iii) Análise de indícios de fraude ou conluio entre o arrendatário e o arrendador no caso em apreço.