Jurisprudência sobre compra e venda de imóvel rural

A alienação ocorreu por preço global e envolveu terreno com benfeitorias especificadas. Ausente preço ajustado por metro quadrado, a referência à área possui caráter meramente enunciativo. Configura-se venda ad corpus, que não autoriza complemento de área, abatimento ou restituição do preço.

O Tribunal de origem, à luz das cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório, reconheceu o descumprimento mútuo das obrigações pactuadas - pagamento a menor e em atraso pelos compradores e ausência de conclusão tempestiva do georreferenciamento pelos vendedores -, afastando a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC/2002) e da cláusula penal, mas mantendo os encargos moratórios contratualmente previstos sobre as parcelas inadimplidas.

Recursos de apelação interpostos pelos réus contra sentença que os condenou, solidariamente, ao pagamento de cláusula penal contratual reduzida para 15% sobre o valor do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel rural.

O interesse de agir em ação de exibição de documentos está configurado quando há tentativa de obtenção do documento por meios eletrônicos eficazes, ainda que ausente requerimento formal. A resistência à pretensão da parte autora pode ser demonstrada pela conduta omissiva do réu ao não apresentar o documento ou se manifestar nos autos após a citação. O contrato bilateral de compra e venda é documento comum às partes, cuja exibição é obrigatória quando solicitada judicialmente.

A ausência de registro do título, conforme constatado no acórdão recorrido, impede o início do prazo decadencial previsto no art. 501 do Código Civil. A escritura pública de compra e venda, por si só, não constitui prova de registro.

O art. 59 do Decreto-Lei nº 167/1967 exige a anuência do credor hipotecário para alienação de bens gravados com garantia cedular, sendo tal anuência requisito de eficácia e não de validade do negócio jurídico.

A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação do imóvel como corpo certo e determinado, sendo irrelevante a diferença entre a área contratada e a área real, salvo prova de que o preço foi estipulado em função da metragem.

A pessoa que, de um imóvel rural, delimita uma área inferior ao limite mínimo estabelecido pelo módulo da região e, por meio de compromisso de compra e venda, promete vendê-la a outrem, afronta a legislação agrária vigente e traz nulidade absoluta ao negócio jurídico, pela impossibilidade jurídica do objeto.

Conforme preceitua o art. 500 do Código Civil, na venda ad mensuram, o comprador do imóvel tem o direito de exigir o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço quando verificar que a área do imóvel vendido não corresponde com as medidas determinadas no negócio jurídico.

Havendo no instrumento contratual de compromisso de compra e venda a delimitação da área vendida, conquanto não exista indicativo de fixação do preço por medida de extensão, configura-se a venda ad mensuram, de que trata o artigo 500, caput, do Código Civil, sendo devido o pagamento do valor corresponde a diferença vendida a maior.